Ma question porte sur un projet immobilier
En qualité d’acquéreur, votre budget global comprend :
- Le prix du bien
- Des taxes au profit de l’Etat et des collectivités (représentant ~90% des frais) calculées sur le prix de vente :
– Droits de mutation à titre onéreux (taxe communal et taxe départementale)
– Contribution à la sécurité immobilière, versée au service de publicité foncière
– TVA sur honoraires
- Les émoluments du notaire (représentant ~1% des frais) fixés par décret, forfaitaires en fonction des
formalités à réaliser et proportionnels au prix de vente, improprement appelé « frais de notaire », qui sont en
réalité des frais d’acquisition, le notaire jouant un rôle de collecteur d’impôts - Les frais de dossier dus à la banque et les frais d’emprunt hypothécaire ou de caution
- La commission d’agence ou, le cas échéant, les honoraires de négociation immobilière dus au notaire en cas
de présentation du bien par ses services - Les remboursements des proratas de taxe foncière, charges de copropriété, fond de roulement et fond spécial
travaux le cas échéant
En qualité de vendeur, votre budget global comprend :
- Des débours :
– Le coût des diagnostics
– Le coût des documents non fournis (titre de propriété, règlement de copropriété, plans…)
– Le coût des renseignements facturés par le syndic (Etat daté, pré état daté, etc…)
- Des taxes au profit de l’Etat et des collectivités :
– L’impôt de plus-values
– Les taxes sur les terrains rendus constructibles lorsque la commune les a institués ou la taxe nationale si le terrain est classé en zone U ou constructible après le 13/01/2010
– La TVA lorsque la vente y est soumise et qu’elle est due par le vendeur
– Un prélèvement fiscal lors de la radiation des inscriptions hypothécaires
- Les émoluments du notaire liés à l’établissement de l’acte de mainlevée
- Les frais à régler aux différents interlocuteurs :
– Les honoraires du syndic de copropriété pour la délivrance de l’état daté ou du pré état daté
– Les travaux votés en copropriété et non encore réglés
– Le dépôt de garantie du locataire éventuel
– Les prorata de loyers payables d’avance
– La commission d’agence si charge vendeur
Ma question porte sur une succession
Si le patrimoine ne contient que des liquidités, inférieures à 5 000 euros, les enfants peuvent régler la succession seuls.
Si le patrimoine ne contient que des liquidités supérieures à 5 000 euros, les enfants doivent nécessairement avoir recours à un notaire :
- Entre 5 000 et 50.000 euros, le notaire ne dressera qu’un acte de notoriété qui constatera la dévolution successorale (qui sont les héritiers) ;
- Au-delà de 50.000 euros, le notaire dressera un acte de notoriété et une déclaration de succession (photographie au jour du décès, du patrimoine du défunt qui permet de déterminer la part « théorique » de chaque héritier et le montant des droits de succession (impôt) à régler.
Attention, les seuils sont différents quand les héritiers ne sont pas les enfants (frère, sœur, ami).
* L’acte de notoriété, destiné à déterminer qui sont les héritiers et la part que chacun d’eux a vocation à recueillir. A I’issue de la signature de l’acte de notoriété, le notaire remet des attestations de dévolution successorale, communément appelés « certificat d’hérédité » ou « attestation dévolutive », qui permettront d’intervenir auprès des différents organismes pour débloquer les comptes de la personne décédée et obtenir le paiement de toutes sommes qui lui seraient dues.
* La Déclaration d’option ou acte d’option, par lequel le conjoint survivant choisit l’une des quotités (quote part) que la loi, le testament ou encore une donation entre époux peut lui accorder.
* L’attestation immobilière ou attestation de propriété, obligatoire dès lors que la succession comprend des biens immobiliers, pour assurer le transfert de la propriété aux héritiers.
* L’inventaire, qui consiste à dénombrer et évaluer les biens, meubles et objets mobiliers de la personne décédée.
* L’acte de partage, acte à effet déclaratif mettant fin à l’indivision en attribuant à chacun des héritiers des biens déterminés. L’office se tient bien évidemment à la disposition des héritiers pour trouver les termes et conditions d’un partage des biens laissés par le défunt et, le cas échéant, son conjoint, de manière à pouvoir parvenir au règlement global et définitif du dossier et à organiser la sortie de l’indivision entre les héritiers.
* La déclaration successorale, établie avec le concours des héritiers et selon leurs instructions conjointes, déposée à la recette des impôts du domicile du défunt, accompagnée du paiement des droits de succession, dans les six mois du décès.
Ma question porte sur les modalités d’union (mariage, pacs, etc.) ou de séparation
Depuis le 1er janvier 2017, les époux sont en droit de consentir mutuellement à leur divorce par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposé au rang des minutes d’un notaire (C. civ., art. 229, al. 1er).
Ce type de divorce convient aux époux qui n’ont pas d’enfant, ont des enfants majeurs ou bien des enfants mineurs qui n’ont pas demandé à être entendus par le juge ou ne sont pas capables de discernement.
Les époux sont, l’un et l’autre, d’accord sur le principe même du divorce et sur ses effets – même si, en réalité, l’un d’eux a pris l’initiative du divorce et emporté l’accord de son conjoint –. Ils savent exactement comment organiser l’ensemble des conséquences patrimoniales et extrapatrimoniales de leur séparation et souhaitent régler leur situation le plus rapidement possible, sans avoir à se soumettre à un contrôle judiciaire.
Modalités de ce divorce
S’il résulte des échanges avec le notaire que le divorce par consentement mutuel répond aux besoins des époux, il conviendra que ces derniers prennent chacun attache avec un avocat, nécessairement différent.
Les époux élaboreront ensuite avec leur notaire et leurs avocats le projet de convention de divorce.
Cette convention réglera l’ensemble des conséquences du divorce tant sur plan familial que sur le plan patrimonial. Elle précisera le montant d’une éventuelle prestation compensatoire et /ou de la pension alimentaire.
Lorsque les biens partagés sont soumis à la publicité foncière, la liquidation et le partage du patrimoine des époux seront opérés par acte que le notaire dressera en la forme authentique.
Une fois le projet de convention de divorce élaboré, les époux bénéficient d’un délai de réflexion. En effet, l’avocat qui les assiste leur adressera – par lettre recommandée avec demande d’avis de réception – un projet de convention auquel sera annexé le projet de liquidation de leur régime matrimonial établi avec leur notaire, qui ne pourra pas être signé (à peine de nullité) avant l’expiration d’un délai de réflexion de 15 jours.
À l’issue de ce délai incompressible, et si les époux n’ont pas changé d’avis, ils pourront prendre un rendez-vous pour signer leur convention de divorce.
Par suite, l’avocat le plus diligent adressera au notaire dans les 7 jours un original de la convention de divorce. À réception, et dans un délai maximal de 15 jours, le notaire procédera à certaines vérifications légales, déposera leur convention de divorce au rang de ses minutes, afin de lui conférer date certaine et force exécutoire.
Le divorce sera effectif à compter de ce dépôt.
Le moment venu, le notaire remettra aux époux une attestation pour justifier de leur divorce dans l’attente de sa mention en marge de leur extrait d’acte de mariage et de leurs extraits d’acte de naissance.
Il existe plusieurs types de contrats de mariage en France, chacun ayant des implications juridiques spécifiques. Voici une synthèse des principaux types contrats de mariage et un aperçu de leurs caractéristiques :
- Régime de la communauté légale réduite aux acquêts : C’est le régime matrimonial par défaut en l’absence de contrat de mariage. Il prévoit que les biens acquis pendant le mariage sont communs, tandis que les biens détenus avant le mariage ou reçus par donation ou succession restent des biens propres à chaque époux.
- Régime de la séparation de biens : Dans ce régime, chaque époux conserve la pleine propriété et la gestion de ses biens propres. Il n’y a pas de patrimoine commun. Les époux peuvent toutefois établir des dispositions pour organiser les contributions aux charges du mariage.
- Régime de la communauté universelle : Ce régime prévoit que tous les biens, qu’ils aient été acquis avant ou pendant le mariage, sont communs. En cas de dissolution du mariage, les biens sont partagés à parts égales, sauf dispositions contraires. En cas de décès, ils sont attribués en totalité au conjoint survivant.
- Régime de la participation aux acquêts : Ce régime combine les avantages de la séparation de biens pendant le mariage et de la communauté réduite aux acquêts en cas de dissolution. Chaque époux conserve la propriété et la gestion de ses biens propres, mais à la fin du mariage, une réévaluation est effectuée et les gains réalisés pendant le mariage par l’époux qui s’est le plus enrichi, sont partagés.
- Contrat de mariage sur mesure : Les époux peuvent également opter pour un contrat de mariage sur mesure, en y incluant des clauses spécifiques selon leurs besoins et leurs souhaits. Cela peut inclure des dispositions sur la gestion des biens, les droits successoraux, la protection du conjoint survivant, etc.
Il est important de noter que le choix du contrat de mariage a des implications juridiques sur la gestion du patrimoine, la répartition des biens en cas de divorce ou de décès, les droits successoraux, la responsabilité financière, etc.
Ma question porte sur une donation
En France, différentes typologies de donations peuvent être réalisées, parmi lesquelles :
* Donation simple : donation dans laquelle le donateur transfère la propriété d’un bien. Le donataire devient alors immédiatement propriétaire du bien donné. A charge pour lui d’en rapporter la valeur à la succession du donateur s’il est héritier.
* Donation-partage : Cette forme de donation est utilisée lorsque le donateur souhaite organiser la transmission de son patrimoine entre plusieurs donataires. Elle constitue une pré-succession entre les futurs héritiers, permettant de répartir de manière équitable et définitive les biens donnés entre les bénéficiaires.
* Donation avec réserve d’usufruit : dans ce cas, le donateur conserve le droit d’utiliser le bien (usus) et d’en percevoir les revenus (fructus). Après son décès, la pleine propriété du bien revient au donataire sans formalité particulière.
* Donation au dernier vivant (également appelée donation entre époux ou institution contractuelle) : elle permet d’assurer au conjoint survivant (c’est-à-dire l’époux) la meilleure protection possible en cas décès, dans le respect de la réserve héréditaire des descendants.
Il est important de noter que chaque typologie de donation a ses propres implications juridiques et fiscales.
Autres questions
Dans le cadre des démarches notariales, les vocables de tarifs, d’honoraires, de débours ou encore d’émoluments renvoient à des notions distinctes qui peuvent parfois être source de confusion :
*Les tarifs renvoient à des montants réglementés par décret. Ils sont donc fixés par la loi et sont identiques pour tous les notaires. Ces tarifs couvrent généralement des actes courants comme la rédaction d’actes de vente, de donations, de testaments, etc.
* Les émoluments renvoient aux rémunérations des notaires fixées par un barème tarifaire légal pour des actes dont le tarif est réglementé. Il existe deux types d’émoluments :
- Les émoluments forfaitaires de formalités et frais divers (qui couvrent les diverses démarches accomplies par le notaire dans le cadre de la gestion du dossier).
- Les émoluments proportionnels (calculés en pourcentage de la valeur du bien ou du droit qui fait l’objet de l’acte notarié).
* Les honoraires : Les honoraires correspondent à la rémunération des notaires pour des prestations non tarifées, c’est-à-dire pour des actes ou des consultations pour lesquels il n’existe pas de tarif réglementé. Dans ce cas, le notaire et les parties conviennent librement du montant des honoraires.
* Les débours correspondent aux frais que le notaire doit débourser pour obtenir certains documents payants (notamment dans le cadre d’une vente immobilière).
Ainsi, il est important de noter que les frais de notaire, souvent mentionnés lors d’une vente immobilière, sont en réalité composés principalement de taxes et droits divers à payer à l’État et d’une plus petite partie constituée des émoluments et honoraires du notaire.
Liens utiles
Découvrir le Conseil Supérieur du Notariat Accueil | Conseil supérieur du notariat (csn.notaires.fr)
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